中国最简陋小区（中国最简陋小区在哪里）

政府工作报告指出，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

作为“接棒”棚改的一项重要工作，老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。

老旧小区改造也被简称为“旧改”，但与过去旧城拆迁改造的“旧改”，是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为，老旧小区改造市场空间或可达5万亿元，可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业，下游的家装、家电等行业。此外，以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。

“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛，而应该是依托新基建，实现未来住区的联网化和数字化，使建筑空间形成拥有合力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道表示。

分析人士指出，这一行业前景虽然广阔，但在实际操作中，仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题，未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。

核心区的“老破小”

老旧小区是指“2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前，由政府、单位出资建设，与1998年房改后建设成的居住区相比，公共设施落后，配套设施不齐。

根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

老旧小区改造的市场空间，主要存在于大中城市。

根据贝壳楼盘字典数据，重点20城市的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

分城市来看，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看，上海、济南、北京三地最高，分别为61%、49%、47%。

老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例，逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”，西城近六成是老旧小区。

老旧小区居住空间小，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京的老旧房源中，近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中，超六成小区无电梯，16%的小区没有集中供暖，20%的小区绿化率不足（绿化率30%以下）。这些比例均高于全市的平均水平。

贝壳研究院认为，北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。

老旧小区改造的市场空间，也恰恰存在于此。

住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。

明源地产研究院的研究数据表明，保守估计，中国老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

国金证券指出，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作，旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱，但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。

据该机构估算，在旧改的撬动下，消费建材领域中，防水材料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元。

“民生问题”的解决之道

近些年，老旧小区改造一直以财政资金为主导。从目前的实践来看，除中央财政补贴、地方政府专项债外，银行信贷也是旧改的重要资金来源。

今年4月14日，国务院常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

老旧小区改造，对于社会资本来说，最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建，因而不存在通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金，未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。

总体来看，目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。在很多投资者看来，利润率低、投资回报周期长，是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为，主要原因是没有明确的商业模式，没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。

孔鹏表示，老旧小区改造属于民生问题，“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款，那老旧社区改造的回报就会十分困难。”

孔鹏说，推动旧改行业的发展，还需多方努力。业主需要了解，老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为，而是一种政府支持的商业行为，想要获得美好生活，必须进行参与和付出；作为参与改造的企业，一定要拥有足够的耐心，并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务；在政策端，政府除提供低息资金支持外，还应改变老旧小区粗放式的管理和收费方式，争取实现居民和企业价值共享。

以房企为代表的社会资本，更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去。

存量房时代的到来，和一二线城市土地资源的稀缺，促使房企通过旧改来加大土地储备。万科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并积极向二三线城市进行扩展。碧桂园也在2017年表示，要加大旧改投入力度，并将旧改作为“在四个一线城市的主要发展方向之一”。

亿翰智库指出，目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主，这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下产业链的优势，在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚，在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营，在资金和运营上具有一定优势。”

北京的这个天通苑小区，他可以说是整个亚洲目前最大的一个小区，他光是占地面积就达到了490万㎡，里面一共有645栋楼，总共拥有六十多万的人口，你说听起来是不是很吓人？它的整体数量可以说是超过了世界上的三十多个国家，仅仅这个社区的人数规模，就跟中国的一个县级市差不多了。一个陌生人如果走到这里的话，没有几天你根本就逛不完，就算是住在这里面的人，他也不见得能够认识每一条路，动不动就会迷路。

冰岛共和国它是位于大西洋和北冰洋的一个交汇处，是属于北欧的五国之一，它的国土面积只有10.3万k㎡，总人口只有34万左右，他是欧洲的一个人口密度最小的国家。所以说天通苑人口不是比他多，而是比他多了整整两倍，你想想这是一个什么样的概念呀？

有很多网友调侃，上班的时候通勤一个半小时有一半的时间都是在进出这个社区，也的确是，你想想六百多栋楼，我们就是光走一遍都得几天，而且你要是正常的出行的话，一个不小心走迷路了，那你真的要绕好久好久，我觉得对于我这种路痴来讲的话，是非常不友好的事情，我可能会经常在里面迷路吧。

要知道北京的总人口也才两千多万，光这里就有六十多万，据了解，它是建立于1999年的，相当于普通的小区七十多个，它里面的公交车站都有四十多个。这里的早晚高峰其实就是一场没有硝烟的战争，成千上万的人挤在一个地铁口和公交车站，进站都得半个小时，真的是非常的辛苦。大家之所以留在这里，也是因为怀着一颗奋斗的心，希望能够有更好的生活。

天通苑小区，位于北京市昌平区，地理位置是非常优越的，距奥林匹克森林公园仅有3公里的样子，而且周围更是有西单购物中心，万达影院，学校医院应有尽有。而且这里的交通也是非常发达的，拥有多条公交和地铁路线，所以说住在这里不论去哪里都是很方便的，这里凭借交通的发达，先进的开发理念被称为是亚洲最大的生活住宅小区。

天通苑里究竟住了多少人，至今也是个迷，按照公开的数据来看，天通苑里住了50万人，但这个数据里不包括群租、地下室和临时居住，如果这些都算上，天通苑里至少有60万人，或者70万、80万，没有人知道。

天通苑的人口规模已 过了欧洲众多城市，法国第三大城市里昂，2017年的人口统计也只有50万。今年世界杯冰岛创造奇迹的时候，小编看到一篇文章的标题说:“一个人口还没有天通苑多的小国，赢过英格兰，逼平阿根廷”，这句话不知道我大国足听到有何感想。这就是天通苑的恐怖，一个小区的人口已 过了欧洲的大城市甚至国家。

扩展资料

天通苑一共是由五个园区组成的，高楼密集程度堪比香港，但是来到这里除了能够看到众多高楼之外，这里的绿化也是非常让人欣喜的，绿化率已经达到了36%，尤其在夏天的时候，所以植物都挤在了狭窄的缝隙之内，所以这也能够感受到大城市土地的宝贵了。

天通苑被人称为是“睡城”，这里从始至今是北京外来人口最密集的地区之一，在这里一共分布着645栋楼，住户更是高达将近50万，所以这里每天都有50多万人出入。

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